Passivos ocultos e vícios processuais transformam boas oportunidades em problemas jurídicos graves. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza um rigoroso Estudo de Viabilidade Jurídica. É assim que chegamos a mais de 1.300 arrematações bem-sucedidas em 20 anos de experiência.
Somos o parceiro jurídico que transforma a complexidade dos leilões imobiliários em uma conquista segura, com mais de 20 anos e +1.300 arrematações comprovando cada palavra.
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Definimos juntos o lance máximo sustentável. Acompanhamos você com estratégia técnica, presencial ou online.
Atuamos imediatamente para transferir a posse e a propriedade do imóvel em seu nome - livre de gravames, penhoras e hipotecas — cuidando dos registros e recursos necessários
Imóveis em leilão judicial e extrajudicial atualizados diariamente. Use os filtros para encontrar o imóvel ideal, e solicite a análise jurídica antes de qualquer lance.
Casa com 225m² no Planalto Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Odila, nº 883, no bairro Planalto Paulista, em São Paulo - SP. A casa possui uma área privativa de 225m². Não foram informados o número de quartos ou banheiros. O imóvel não possui ônus.
Casa com 411m² em Interlagos, São Paulo. Descrição: Casa com área privativa de 411m² e área de terreno de 780m², localizada no bairro Interlagos, em São Paulo - SP. O imóvel possui 2 quartos, 2 banheiros e 1 vaga na garagem. O endereço é AV Mahatma Gandhi (Antiga AV B), N. 545, LT 03 QD 27.
Imóvel residencial com 600m² no Planalto Paulista, São Paulo. Descrição: O imóvel é uma casa construída sobre um terreno com área total de 600m², medindo 12 metros de frente por 50 metros de profundidade. Localiza-se no Planalto Paulista, a aproximadamente 50 metros da Avenida Indianópolis. O imóvel possui confrontações com propriedades vizinhas e está sujeito a penhoras e indisponibilidades em outros processos. Avaliado em R$ 1.988.045,00.
Apartamento localizado no Edifício Tupanuyara, São Paulo, SP. Descrição: O apartamento nº 51, situado à Rua Algemesi, 164, no bairro Vila Andrade, é composto por sala, 4 suítes, lavabo, cozinha, depósitos, área de serviço e dependências de empregada. A unidade conta com 4 vagas na garagem coletiva do edifício. O imóvel, que aparenta ter sido construído há 25 anos, apresenta estado de conservação regular e é classificado como "Apartamentos Padrão Superior".
Terreno com 14.325,83m² em Vila Cosmopolita, São Paulo. Descrição: Terreno localizado na Rua Luís Mateus, sem número, na Vila Cosmopolita, São Paulo/SP. O terreno é vizinho ao Condomínio Residencial Morada dos Pássaros, que está na numeração 2420 da Rua Luís Mateus. Informações do cadastro fiscal segundo o Geosampa indicam que o terreno pertence ao Setor 238, quadra F 001, F 0021.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento à venda em leilão, localizado no 4° andar do Edifício Ingá, no bairro Centro, São Paulo. O imóvel possui 3 dormitórios e uma área total de 107,15m².
Sobrado alto padrão em São Paulo, com 420m² de terreno e 473m² de área construída. Descrição: Imóvel localizado no City América, em São Paulo - SP, com um terreno de 420,00m² e uma construção de 473,00m². O sobrado está situado na Avenida Cardeal Motta, medindo 14,00m de frente e 30,00m da frente aos fundos. O imóvel possui diversas anotações na matrícula, incluindo hipoteca e penhoras. Avaliado em R$ 2.121.000,00, com atualização prevista para maio de 2026. O débito de IPTU é de R$ 384.414,11, atualizado até a mesma data.
Terreno de 34.940m² em Guaianazes, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado no bairro Guaianazes, na cidade de São Paulo, Estado de SP. O imóvel possui uma área total de 34.940,00m², situado à Rua Zituo Karasawa, lote 195, na Secção Colonia da Vila Carmozina.
Apartamento em Aclimação, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 4, localizado no pavimento térreo e superior do Edifício Dona Alda, situado na Rua Batista Caetano nº 4, no 37º subdistrito Aclimação/São Paulo. O imóvel possui uma área real privativa de 108,33m², área real comum edificada de 27,30m² e área real total edificada de 135,63m², com fração ideal no solo de 37,65%.
Apartamento duplex em Vila Andrade, São Paulo. Descrição: Imóvel com 439 m², localizado na Rua Marcus Pereira, 37, Vila Andrade, São Paulo, SP. O apartamento duplex nº 211 está situado nos 210 e 220 pavimentos do Bloco I do Condomínio Edifício Paradis. A área privativa é de 439,500 m², com uma área comum de 397,072 m², incluindo um depósito indeterminado e vagas indeterminadas na garagem coletiva. A área total do imóvel é de 836,572 m², correspondendo a uma fração ideal de 3,4780% no terreno condominial.
Apartamento duplex em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado no 15º e 16º andares do Condomínio Palazzo Alto de Pinheiros, Edifício Dr. Theóphilo Ribeiro de Andrade. Possui uma área privativa de 685,810m² e área comum de 524,160m², totalizando uma área total de 1.209,970m². Inclui 6 vagas de garagem e 1 armário no subsolo. A avaliação do imóvel foi de R$12.081.558,13 em julho de 2025 e foi atualizada para R$12.380.395,78 em abril de 2026.
Casa em Jardim Manoel Lopes, São Paulo, SP. Descrição: Imóvel padrão ocupado, com 441 m² de área de terreno e 495 m² de área construída. Possui 4 dormitórios, 1 dormitório de empregada, 6 banheiros, 1 banheiro de empregada, 1 sala, 1 copa, 2 varandas e 1 vaga de garagem. O imóvel está localizado na Rua Professor Rivadavia De Campos, 169, Jardim Manoel Lopes, São Paulo, SP. O IPTU anual é de $15,974.60 e o valor avaliado é de $1,609,000.00. O imóvel será vendido ocupado, e todas as providências para desocupação ficarão a cargo do arrematante. Aceita pagamento à vista ou financiamento em até 420 meses.
Atuamos em todo o Estado de São Paulo - da capital, passando pelas zonas Sul, Oeste, Leste e Norte, Litorial e Interior. Cada região tem características próprias de mercado.
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Entre o lance e a chave na mão, existe uma engenharia processual minuciosa - onde cada peça técnica trabalha para a consolidação plena da sua arrematação.
Este capítulo integra nossa Assessoria Jurídica em Leilões - serviço completo que acompanha o arrematante do pré-lance à entrega definitiva.
A análise prévia previne riscos importantes. Mas é no pós-arrematação que o advogado especialista prova domínio técnico - construindo petições robustas, respondendo recursos do executado, despachando presencialmente com membros do poder judiciário, elaborando memoriais e fazendo sustentação oral nos tribunais. É o momento em que se distingue quem fez um curso de quem exerce a profissão há vinte anos.
DISTRIBUIÇÃO REAL DO ESFORÇO TÉCNICO
Pré-lance
EVJ + pregão
Pós-arrematação
atuação judicial profunda
O trabalho invisível ao cliente é o que mais pesa - e o que mais importa.
Elaboração das petições que fundamentam o pedido ao juízo da expedição do título aquisitivo da propriedade - documento que permite o registro da transferência no cartório imobiliário. Inclui requerimento de recolhimento do ITBI junto ao município em que o imóvel se encontra, calculado sobre o valor da arrematação.
CPC ART. 901Nada na justiça é automático. Para desvincular do imóvel os débitos de IPTU e de condomínio que sobre ele recaem, o advogado precisa atuar em juízo - formulando requerimentos específicos ao juízo competente, com juntada de documentos e acompanhamento processual. Sem essa atuação técnica, o arrematante continua a receber cobranças por débitos que não são mais dele.
DESONERAÇÃO ATIVAOs imóveis leiloados geralmente possuem constrições registradas em diversos juízos - Justiça Estadual, Federal, Trabalhista, Execução Fiscal. Cada gravame pode exigir petição autônoma ao juízo correspondente, com juntada de documentos específicos e acompanhamento individual. Em casos mais trabalhosos, são cinco a dez processos em paralelo.
ATUAÇÃO MULTI-JUÍZORequerimento ao juízo de expedição do mandado de imissão, acompanhamento do oficial de justiça na diligência, eventual pedido de reforço policial em situações de resistência, elaboração de respostas a pedidos de dilação de prazo por parte do ocupante.
CPC ART. 901O executado frequentemente apresenta impugnação à arrematação, agravo de instrumento, embargos de declaração, alegando preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais. Cada recurso exige contrarrazões escritas com fundamentação jurisprudencial atualizada em primeira e segunda instância.
PRIMEIRA + SEGUNDA INSTÂNCIAEx-cônjuges, herdeiros, credores hipotecários ou sócios do devedor podem alegar direito preferencial sobre o bem arrematado, tentando anular a arrematação. Defesa técnica exige análise da matrícula, histórico registral, regime de bens e decisões correlatas.
CPC ARTS. 674-681Quando o executado recorre ao STJ, STF ou TST, exige-se elaboração de recurso especial, recurso extraordinário, agravo em recurso especial, repercussão geral. Cada peça segue rito formal rigoroso - prequestionamento, admissibilidade, pressupostos específicos.
STJ · STF · TSTNos julgamentos colegiados, é importantíssimo realizar sustentação oral presencial perante os desembargadores - defesa falada com tempo limitado de 15 minutos. Complementarmente, a preparação envolve elaboração de memoriais escritos entregues antes da sessão, detalhando a tese técnica e a jurisprudência aplicável.
PRESENÇA FÍSICA NOS TRIBUNAISElaboração do requerimento de registro da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis competente, requerimentos de baixa de penhoras e gravames nos registros de imóveis, acompanhamento da qualificação registral, respostas a eventuais dúvidas suscitadas pelo oficial - conforme Lei 6.015/73.
QUALIFICAÇÃO REGISTRALObjetivo final: cliente recebe a posse efetiva e o domínio registrado em seu nome, com o imóvel livre e desembaraçado de todos os débitos anteriores, gravames, ocupantes e pendências. Atuação técnica integral até o desfecho do caso contratado.
ENTREGA EFETIVACursos de internet ensinam o básico. A profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem do estudo contínuo da legislação processual, da jurisprudência dos tribunais superiores e da doutrina especializada - aplicados em mais de 1.300 arrematações conduzidas do início ao fim pelos nossos advogados, com taxa de êxito de 98,8%.
Conhecimento profundo do Código de Processo Civil em temas como impugnação à arrematação (art. 903), preço vil (art. 891), purgação da mora (Lei 9.514/97, art. 27), análise de vícios processuais e técnicas de impugnação e interposição de recursos nos tribunais - atualizado por informativos do STJ, teses de temas repetitivos do STJ e teses de repercussão geral do STF. Teoria é a base de toda peça vencedora.
Antecipação de movimentos do adversário, escolha técnica do fundamento jurídico a ser aplicado e de como será aplicado, calibração do momento de cada requerimento, entre agravo e preclusão, entre memoriais e sustentação oral. Estratégia não se ensina em manual - é discernimento adquirido em centenas de casos conduzidos do lance à imissão definitiva.
Elaboração de petições com narrativa factual precisa, fundamentação legal densa, jurisprudência vinculante do STJ, referências doutrinárias de autores reconhecidos e estruturação lógica irretocável. A peça escrita é analisada em primeira e segunda instância; a sustentação oral é nos tribunais - e ambas frequentemente decidem o caso.
Síntese técnica em quinze minutos de sustentação oral perante desembargadores, domínio de jurisprudência de memória, controle absoluto do tempo de fala. Oratória forense é arte técnica que apenas o plenário, repetido ao longo de anos, ensina.
O cliente contrata o escritório para arrematar. Empenhamos nossa atuação técnica integral até a entrega do imóvel - livre, desembaraçado e registrado em seu nome.
Conhecer nossa Assessoria em LeilõesAnálise técnica aprofundada que antecede o lance - desenvolvida e aperfeiçoada em duas décadas de prática especializada.
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula do imóvel, do edital, dos débitos de IPTU e de condomínio e dos riscos de vícios processuais e procedimentais - método consolidado ao longo de mais de 1.300 arrematações em 20 anos de atuação especializada em leilão de imóveis.
O EVJ é elaborado especificamente para cada cliente e cada imóvel. É produto jurídico autoral, conduzido pelos nossos advogados especialistas e revisado por comitê interno do escritório antes da entrega. Contempla duas frentes principais: varredura completa de passivos ocultos e análise processual aprofundada para identificação de vícios que possam anular a arrematação ou gerar contingências futuras ao arrematante.
A conclusão do parecer é binária: parecer favorável (prosseguir com o lance até o teto recomendado) ou parecer desfavorável (descartar a oportunidade). É o método que sustenta a atuação do Cataldo Siston Advogados em leilões judiciais e extrajudiciais.
+1.300
Arrematações conduzidas pelos nossos advogados
98,8%
Taxa de êxito do escritório
20+
Anos refinando o método
§ ESCOPO TÉCNICO
O que analisamos em cada Estudo de Viabilidade Jurídica
8 FRENTES DE ANÁLISE
I.
Íntegra do processo
Estudo completo do processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado
II.
Processos relacionados
Ações vinculadas ao imóvel ou ao devedor que possam interferir na arrematação - inclusive aquelas em razão das quais o imóvel sofreu penhoras
III.
Matrícula do imóvel
Análise do título aquisitivo e de seu histórico registral completo
IV.
Certidões imobiliárias
Conjunto completo das certidões registrais necessárias à confirmação dominial
V.
Débitos fiscais e condominiais
Apuração de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio, com identificação de passivos transferíveis ao arrematante
VI.
Ações anulatórias e revisionais
Existência e inteiro teor de ações em curso que possam comprometer a arrematação em leilões extrajudiciais
VII.
Levantamento atualizado de débitos
Verificação direta junto às administradoras dos condomínios dos imóveis analisados, com valores atualizados
VIII.
Análise de riscos e estratégia jurídica
Parecer personalizado para o caso concreto, com recomendação técnica de prosseguir ou descartar a oportunidade
Raphael Cataldo Siston - Sócio fundador
Especialista em leilão de imóveis há 20 anos
Há mais de cinco anos, o sócio fundador Raphael Cataldo Siston publica conteúdo educativo sobre leilão de imóveis no canal do escritório. Selecionamos quatro temas centrais - todos abordados em profundidade nos nossos vídeos - que organizam o conhecimento essencial sobre essa modalidade de aquisição.
Leilões de imóveis são oportunidade única de aquisição com valores até 50% abaixo do mercado. Mas a leitura do edital, isoladamente, não basta. É no processo que originou o leilão que se identificam os riscos invisíveis: impugnação à arrematação, dívidas do antigo proprietário e direito de usufruto que pode impedir a posse.
"O estudo de viabilidade jurídica é uma análise aprofundada de todo o processo que levou o imóvel a leilão e do concurso de credores, com o intuito de identificar se há algum risco para o arrematante."
RAPHAEL CATALDO SISTON · CANAL DO ESCRITÓRIO
§Vai muito além de ler o edital - é leitura crítica da íntegra processual
§Conduzido por advogados especialistas, jamais por leigos ou plataformas automatizadas
§ Vídeo
▶ Assistir no canalComo toda aquisição imobiliária, o leilão tem riscos próprios - sobretudo a possibilidade de anulação da arrematação e de surgimento de dívidas inesperadas sobre o imóvel. A boa notícia: cada um desses riscos tem instrumento técnico de mitigação preventiva.
Com assessoria jurídica especializada e cuidados essenciais antes do lance, é possível neutralizar a quase totalidade desses riscos. Os mesmos instrumentos que asseguram operações de capital de mercado se aplicam aqui - basta domínio técnico para mobilizá-los corretamente.
§Anulação da arrematação - mitigada por análise processual completa
§Dívidas transferíveis - mapeadas em levantamento direto junto a credores
§Disputas possessórias - antecipadas por estratégia processual definida
§ Vídeo
▶ Assistir no canalMuitos investidores acreditam que basta ler o edital para conhecer integralmente o leilão. Esta é uma das concepções equivocadas mais difundidas sobre o tema. O edital traz dados objetivos do imóvel e da data, mas silencia sobre uma camada essencial de informação técnico-jurídica.
Fora do edital permanecem questões como: a regularidade da notificação das partes interessadas nos prazos legais, eventuais recursos pendentes que podem suspender o leilão, alterações no processo originário e situações registrais não declaradas. Essas informações só são acessadas por meio do estudo direto dos autos processuais.
§ Vídeo
▶ Assistir no canalNossa atuação não se limita às etapas burocráticas que cercam a arrematação. Acompanhamos o cliente no próprio dia do leilão - momento de decisão estratégica em que pequenos detalhes definem o desfecho da operação.
O escritório oferece três modalidades de assessoria no pregão, calibradas conforme o perfil de cada investidor. Em todas, o eixo é o mesmo: tradução técnica em tempo real dos eventos do leilão, definição do teto de lance sustentável, acompanhamento do cliente na sessão até o desfecho, analise e assinatura do Auto ou Ata de Arrematação e pagamento do preço do lance vencedor.
§ Vídeo
▶ Assistir no canalAcesse o canal do escritório no YouTube e as publicações institucionais para aprofundar cada um dos temas tratados - vídeos, artigos e entrevistas com mídia especializada como Casa & Jardim e Empresários de Sucesso.
O direito brasileiro reconhece apenas duas modalidades de leilão de imóveis — judicial e extrajudicial. Cada uma tem fundamento legal próprio, dinâmica processual distinta e oportunidades específicas para o investidor. Compreender as diferenças é o primeiro passo para escolher a operação mais adequada ao seu perfil e maximizar a rentabilidade da arrematação.
CPC arts. 879 a 903 · Processo de Execução
“O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — é a venda pública do imóvel destinada à satisfação de uma dívida judicialmente reconhecida.”
RAPHAEL CATALDO SISTON · CANAL DO ESCRITÓRIO
Determinado por decisão judicial em processo de execução de título executivo, cumprimento de sentença ou execução fiscal. O juízo conduz todo o procedimento.
Depósito judicial à disposição do juízo no prazo definido em edital — geralmente 24 horas a 15 dias após a arrematação. O valor é destinado ao pagamento dos credores conforme ordem de preferência.
Carta de arrematação expedida pelo juízo após a quitação — título hábil para registro no cartório imobiliário.
Por mandado de imissão dentro do mesmo processo de execução, sem necessidade de ação autônoma. Procedimento mais célere quando o imóvel está desocupado.
Análise prévia do processo originário é determinante — verifica regularidade das citações, prazos legais e publicações do edital, blindando a arrematação contra impugnação posterior.
§ Vídeo
▶ Assistir explicaçãoLei 9.514/1997 · Alienação Fiduciária
“O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pelo banco credor, fora da esfera judicial, com procedimento próprio e mais ágil.”
RAPHAEL CATALDO SISTON · CANAL DO ESCRITÓRIO
Decorre de contratos com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Promovido por instituições financeiras como Caixa Econômica, Santander, Itaú e outros bancos após inadimplência.
Realizado diretamente ao leiloeiro ou à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital. Em determinados casos, admite financiamento bancário do próprio arrematante.
Escritura pública de compra e venda lavrada após pagamento — título hábil para registro cartorário e transferência da propriedade.
Por ação petitória autônoma nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97, com pedido de tutela de urgência. Estratégia processual definida caso a caso conforme situação de ocupação.
Verificação da regularidade da consolidação da propriedade em nome do credor, do edital e dos prazos da Lei 9.514/97 — assegura a higidez da arrematação contra questionamentos do antigo devedor.
§ Vídeo
▶ Assistir explicaçãoNão se trata de ter medo de participar de um leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro — independentemente da modalidade escolhida.”
Histórias reais de clientes que conquistaram seus objetivos com nossa assessoria
"Como cliente e parceiro de negócios do escritório Cataldo Siston há quase 10 anos tenho toda tranquilidade em referendar seus serviços, seu trabalho impecável e histórico de sucesso em todas as aquisições, investimentos e serviços a nós prestados. Além de ser um workaholic sempre comprometido nos mínimos detalhes, nos protegendo contra riscos e cumprindo estritamente todos os prazos."
Felipe Bueno
Definitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
Nossa equipe avalia seu caso em conversa inicial sem compromisso. Após a formalização do contrato de honorários, conduzimos a assessoria jurídica completa - do Estudo de Viabilidade Jurídica à imissão na posse.
