Mito 1: “Todas as informações para uma arrematação de sucesso estão no edital de leilão”
O edital de leilão, basicamente, descreve detalhadamente a venda do imóvel, informando sobre as datas do leilão, o preço de avaliação, o valor mínimo que ele pode ser vendido e se o imóvel vai ser vendido livre e desembaraçado de débitos de condomínio e IPTU. Fora isso, ele não diz se todos os atos de comunicação processual foram corretamente realizados, se existe algum recurso pendente de julgamento que possa invalidar a arrematação, dentre outros. Ou seja, os comunicados que afirmam “leia o edital que todas as informações estão lá” é um mito, ele não te dá segurança nenhuma para arrematar o imóvel.
Por exemplo, se você arrematar um imóvel com hipoteca, e o credor hipotecário não tiver sido intimado das datas do leilão em até 05 dias de antecedência, essa dívida hipotecária pode não ser extinta pela arrematação, de modo que o arrematante poderá ser responsabilizado pelo pagamento. Ou seja, o arrematante estará adquirindo o imóvel juntamente com uma dívida. Vale dizer que a hipoteca vai constar no edital de leilão, mas não vai constar se o credor hipotecário foi tempestivamente intimado, e a verificação dessa questão só é possível por meio do estudo do processo.
Mito 2: “Todos os valores extras pós-arrematação constam no edital de leilão”
É essencial entender um ponto crucial aqui: se todos os débitos serão realmente quitados com o valor da arrematação, ou se existe a possibilidade de você acabar herdando alguma dívida. Idealmente, essa informação deveria estar claramente especificada no edital. Contudo, a realidade muitas vezes se mostra diferente, especialmente quando se trata de penhoras. O valor da penhora inicialmente indicado no título registrado na matrícula do imóvel, conforme consta no edital, frequentemente se torna defasado com o tempo, devido à incidência de juros e multas. Isso significa que o montante listado no edital pode dar a entender que será coberto pelo valor da arrematação, quando, na prática, pode não ser suficiente.
Por exemplo, se você arrematou um imóvel e ele possui débitos de condomínio, IPTU e está sob penhora de débitos trabalhistas, então ele tem três dívidas. Supondo que cada uma dessas dívidas fosse de quinhentos mil reais e você adquiriu esse imóvel por um milhão, significa que tem quinhentos mil reais restantes de dívida, que não serão suficientes para cobrir com o valor da arrematação. Esse é um tipo de questão que não está previsto no edital. Portanto, é necessário estudar o processo principal e também outros processos relacionados.
Mito 3: “O arrematante sempre é o responsável por todas as dívidas do imóvel”
Outro mito amplamente difundido é a ideia de que o arrematante é invariavelmente responsável por todas as dívidas associadas a um imóvel, mas essa concepção não condiz com a realidade legal. Continuando com o exemplo anterior, em que um imóvel foi arrematado por um milhão de reais, porém ainda persistia uma dívida de quinhentos mil reais, surge a questão sobre como essa situação seria resolvida.
Diversas interpretações jurídicas sobre o assunto coexistem. Uma delas sustenta que todos os débitos existentes devem ser quitados com o montante da arrematação, e a sub-rogação dos débitos ocorrerá independentemente do valor arrematado. Em outras palavras, se os débitos condominiais não puderem ser cobertos pelo valor da arrematação, o arrematante não seria responsabilizado, e a obrigação recairia sobre o antigo proprietário.
Outra interpretação defende que a sub-rogação se restringe aos limites do valor arrematado. Portanto, se o arrematante saldou os débitos trabalhistas e o IPTU, mas os quinhentos mil reais que restam não foram cobertos pelo montante da arrematação, essa dívida seria de responsabilidade do arrematante.
É crucial ressaltar que a forma como essa questão é abordada deve estar claramente estipulada no edital de leilão, especificando se a dívida deve ser liberada de encargos condominiais ou outras obrigações similares. Assim sendo, existem diferentes interpretações, que vão depender do entendimento do magistrado e, em segunda instância, do tribunal.
Mito 4: “Todo imóvel de leilão judicial pode ser arrematado e parcelado”
Existe um tópico que vem se espalhando, que desmente que todo leilão de imóveis judicial deve ser comprado à vista e que é possível sempre parcelar. No entanto, na verdade, o mito reside nessa ideia de que sempre se pode optar pelo pagamento parcelado em um leilão judicial.
De fato, você pode comprar um imóvel de forma parcelada, desde que pelo menos 25% do valor seja pago imediatamente e o restante seja quitado mensalmente. Entretanto, essa opção só se concretiza caso não haja outros licitantes dispostos a adquirir o imóvel de forma integral.
Em outras palavras, se houver um leilão no qual o imóvel pode ser arrematado pelo valor mínimo de um milhão, e um licitante oferecer um lance de um milhão à vista, enquanto você apresenta sua proposta de pagamento em três parcelas, prevalecerá sempre a opção de pagamento à vista. Portanto esse é um mito, nem todo leilão judicial pode ser parcelado pelo arrematante.
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